Veel ondernemers en vastgoedbeleggers zullen er wel eens van gehoord hebben, de interest coverage ratio, afgekort ICR en in het Nederlands: rentedekkingsratio. Wat is het doel van deze ratio en waarom is deze zo belangrijk?
De ICR geeft weer hoe vaak je de rentelasten kunt betalen. De formule is eenvoudig: bedrijfsresultaat/ rentelasten. Banken gebruiken de ICR in hun ratingmodellen, een betere ICR draagt bij aan een betere rating en daarom een hogere kans op een (gunstiger) financiering, waarbij in een volatiele business een hogere uitkomst verwacht zal worden dan bij een meer constante omzet. Een ICR kleiner dan 1 geeft aan dat je de lasten niet kunt voldoen.
Er zijn ook definities die niet het bedrijfsresultaat maar de EBITDA (=afschrijvingen+ rente) hanteren. Het is daarom goed te letten op de exacte definitie in jouw lening-overeenkomst. Als men de EBITDA als uitgangspunt neemt, zal de uitkomst in de regel ook hoger moeten zijn. Als je veel aflost is een ICR niet een hele goede ratio, je kunt dan beter de debt service coverage ratio (DSCR) hanteren. Dit kengetal geeft aan hoe vaak de rente en aflossing betaald kan worden.
Vastgoedfinanciers hanteren een ICR van minimaal 1,25. Dat lijkt laag, maar zij financieren over het algemeen op wat meer constante huurinkomsten. Ook de vastgoedfinanciers hanteren verschillende definities. De één deelt de bruto huuropbrengst door de rente, de ander de netto huuropbrengst, de norm varieert van 1,25 tot 1,5. In de huidige rentemarkt zien we dat de maximale Loan to Values (LTV’ en in het Nederlands schuld ten opzichte van de waarde) niet meer gefinancierd kunnen worden, omdat de ICR de beperkende factor is. Het is dus goed om te weten hoe de verschillende partijen in het speelveld opereren.
Een klein voorbeeld:
Woning, marktwaarde verhuurde staat
EUR 260.000
Huuropbrengsten
EUR 14.400
Max rentelast o.b.v. ICR 1,5
EUR 9.600
(14.400 / 1,5)
Max financiering bij rente 5,5%
EUR 174.545
(9.600/ 5,5%)
Loan to Value (LTV)
68%
(174.545 / 260.000)
Uit dit voorbeeld blijkt dat je maximaal 68% van de markwaarde in verhuurde staat kunt lenen op basis van de ICR, terwijl de maximale loan te value bij de verschillende vastgoedfinanciers momenteel 80 tot 85% is. Op basis van een LTV van 80% zou je in bovenstaand voorbeeld EUR 208.000 kunnen lenen. Dat scheelt EUR 33.455. Als gevolg van de sterk toegenomen rentes is de ICR nu vaker de beperkende factor.
Zoals je leest is de ICR voor zakelijke- en vastgoedfinancieringen een belangrijke indicator. Eens sparren en kijken welke financier het beste bij jouw wensen past? Neem gerust contact op met één van jouw Eijgen adviseurs.
Deze kennisblog is geschreven door Eijgen Finance adviseur Tonny van Dijk.
